初见冯仑，总觉得像哪个影视明星，一聊才知，这位地产界的大亨确实是影视圈内大腕级的龙套，你可以在《中国合伙人》里看到他的本色出演。
很难用一个称呼来定义冯仑，说他是商人吧，他总是站在哲学家的视角上来看世界；说他是哲学家吧，但他又是一名畅销书的作家；说他是作家吧，他创办的万通地产在中国各地都有项目。当说他在的时候，他出现在台北，当追到深圳时，他又在纽约的世贸中心营建“中国中心”。这有点像他的人生经历，说他是西安人吧，他父母却是正的浙江嘉兴人；说他是浙江人吧，他又在生活了30多年；说他是人吧，他又是出生在西安。所以，在冯仑的血液里，既有浙商的“诫欺”，又有秦商的“抱朴守中”，还有京城的大气。
9月24日，这位爱跨界的冯仑来到杭州，论道西湖，现场人气爆棚、浙商云集。冯仑用他特有的诙谐“冯氏言论”与著名主持人梁冬、浙商研究会执行会长王曙光、万事利集团总裁李建华一起从中国经济、企业战略、浙商转型谈到社会文化，勾勒出一个丰满的“中国心，世界梦”，带来一场酣畅淋漓的头脑风暴。
会后，记者对冯仑进行了纸媒独家专访。
冯仑：杭州是一个非常美丽的城市，有深厚的历史人文，也有丰富的自然景观，而且非常时尚，适合居住也适合创业，我很喜欢。
我当然想过来杭州置业。上次我们来看地，去了西溪湿地，我都动了心，想着是不是在这儿盖个房子自己住。不过我现在这个年龄还在到处跑，在哪儿都不固定，再老一点或许会吧。但如果说，人要是心里有个固定的居所、停下来的地方，那杭州就是一个首选地。
记者：万通最擅长的是战略，而目前圈内很多地产商对房地产业有困惑，你认为房地产的形势到底会怎么样？未来十年还有多少空间和机会？
冯仑：未来十年房地产前景会非常好。
很多人可能会这么想，万通一年销售也就几十亿，你有什么可说的。其实他们不知道，我们做了很多事情，不是按他们的剧本在做。因为其实在5年前，我们就有一个选择，是疯狂在二三线城市圈地？那你说做营业额常容易的事情，很快就冲上去了；还有一个就是做未来，做五年后十年后正确的事情。我们选择了后者，所以我们做立体城市创新，包括我们的工业地产，还有物业管理这部分都在海外上市了，做得都很好。当然他们看到的那部分我们没做，我们有意识放慢了节奏。我们是战略驱动型、或者说是战略导向型的企业，这还是我们的一个特点，站在未来看今天。
为什么我说房地产前景非常好呢，“房地产”是三个字儿，但很多人通常困惑是两个字：“住宅”。如果你去研究三个字，那市场非常好，光中国殡仪馆高级告别厅都做不过来，还有各地的大剧院啊会展中心，包括公共物业、医院，现在公共医疗事业要发展要建多少医院，所以房地产的责任就是创造有价值的空间，这些都是地产商的工作。所以说住宅以外还有这么多的事情，如果今天仍然用住宅代替了全部房地产的思维，那是你自己陷入了一个怪圈。
如果问住宅会怎么样，那我告诉你住宅有住宅另外的问题。住宅这件事情非常简单，全世界解决中低收入人群住房问题就三种模式：一是美国模式，全部都市场，穷人富人都在市场里，主要靠市场解决，比如次贷就跟这有关。第二种是新加坡模式，80%，20%市场。三是模式，50%以上是租赁，每个人一辈子只能有一套房，还不能挣钱，挣钱挣多了要抽税，甚至坐牢。
无非我们是选一种模式，中国现在看来是选的新加坡模式，有一段时间想回到模式，但我最近看不是。现在有两个信号非常有意思，一个是保障房，完成了90%，都还在做，一点儿都没停，这是对的，这部分要做大。第二个是个别地方出现了地王，也没说。这意味着市场的归市场，保障的归保障，这就对了。所以中国住宅未来就是这个趋势，是新加坡模式。那我们作为企业，只能做市场这一块，或者跟合作，做保障这一块。企业自己选，都不是问题。
万通实际上事情特清楚，一点儿都不乱，我们就按这个来，所以公司就很简单，不用那么复杂，不会天天纠结。因为这个事情全世界就这么点规律。
记者：现在万通控股不仅仅是房地产，您现在的主要精力更多是着眼于大万通的概念，那么这一块的整个儿规划又是怎样的？
冯仑：我现在的精力的确放在地产上不多，连十分之一都不到。
因为这个业务非常成熟，它的增长模式、增长的空间都是有一个边际和规律的，基本上是资本驱动型，加上专业服务。它的边界就是营业额永远是净资产的两到三倍。如果你的负债率不调高到70%以上，你的营业额到不了三倍。另外，还有一个净现金流，如果不控制负债，净现金流就是负的。
所以这个领域里我们公司给的边界就是营业额是净资产的两到三倍，净负债率在50%以下，另外，当期现金流为正。在这个安全边界里，能做多大就做多大。在这个领域里，你要是敢负债，一块钱负债，三年以后变成两块钱营业额，就这么简单。
我现在更多精力是花在大万通上，包括基金管理、工业地产、资产管理和整体上的资本结构等，另外，就是这几年的立体城市创新的商业模式，我的注意力是在这些方面，所以这些方面花的精力很多。未来当我们把整个大万通呈现给大家看时，你们就会知道五年前我们万通的战略导向。这非常像柳传志，当时大家都知道PC，其实他还投资，他管了500多亿基金，还做房地产，还做很多别的，最后形成一个大联想。昨天我在深圳碰到他们在酒店里开会，写着“联想控股之关系企业”，呵呵，大联想。未来我们跟联想类似。
大家可能习惯于关注开发，其实我们开发以外的事情已经超过了开发。按照不动产的价值链来说呢，下游是开发，中游是服务业，上游是金融业，我们是按照中游和上游在布局，所以下游这部分我们没有太大使劲。
记者：万通中心是万通地产的核心，今天也当着众多浙商和亮相，您对杭州万通中心有怎样的期望？
冯仑：这个产品做得非常之专业，之前我对这个项目关注得并不多。前段时间去现场看过一次，发现做得非常专业性。它是杭州第一个获得LEED金级认证的项目，很多外行可能不知道，LEED金级认证是跨国公司入门的一个牌照，没LEED金级认证跨国公司根本就不来。
在杭州我们做到第一个LEED金级认证，一个绿建筑，这在杭州节能环保方面是值得大家关注的一个事情。
再一个在产品设计上非常专业，包括写字楼以及配套的部分公寓，包括交通等等，它没有去做多余动作。我们当时完全可以去做一个购物中心，反正是综合用地，但是按照我们的战略，那部分让做得更好的公司去做，我们不做。而写字楼你有没发现没有品牌化，在中国酒店有品牌，购物中心有品牌，但写字楼没有品牌，所以我们专注于写字楼，让万通的写字楼品牌化，然后逐步发展，未来还有一套盈利写字楼的策略。所以杭州万通中心在产品的专业化程度上比其他城市的万通写字楼有一个很大的进步。
另外，杭州万通的客户服务做得非常好，与客户的互动很好，这当然是由于杭州的氛围好，与杭州企业家交往非常舒服。
记者：浙江是一个民营大省，万通作为一家中国创办比较早的民营企业，有20多年历史。针对现如今众多房地产民营企业遇到的困境，您有怎样的经验与大家分享？
冯仑：我认为所有的房地产民营企业容易遇到的一个主要困境是对专业的研究，不是太下工夫。就是简单的买地、盖房、销售，他们习惯于这样一种传统的商业模式，而房地产其实是一个高杠杆、高风险的行业，这种传统商业模式的市场效率非常低。你看，买地30%资本金，自己的钱自己交，买了地之后还不能贷款，要四证五证齐全再贷款；贷了款你还不能用，在银行里搁着；然后呢，规划你不用说了，都是批；你卖房的时候，价格是定的；你卖完以后钱还得是建委管的；然而呢，你亏了他不管，你赚了得受。所以在这种市场效率极低、杠杆很高，风险又很大的现状下，很多房地产公司不研究创新，不研究变化，而是一味地跟着潮流做，当然就会陷入到一个的境地。当然有些公司会想，再坏反正有块地，可以去跟银行谈，但一个历史很长的专业的地产公司是不会这样做的。
在房地产领域里有两类公司，一类是把房地产业当吃饭家伙的，想我们比如我们这样的公司，那就是战略、产品、品牌、服务，几十年甚至未来几十年都会这样做，这一类公司其实目前日子挺好过的。难过的是套利型的，就是市场好了搞一下，不好又撤。这种套利型公司他不专业，他机会导向、关系导向。我在A股市场看到有五六十家房地产公司，当年觉得好杀进去，如今又想跑出去。不像我们，好和不好我们都待在这儿没动过。所以大部分太过于短期套利的房地产公司，他们是难过的。
你看像万科啊那些专业公司，没有一家难过的。所以说，大家在这个领域里要放好一个预期和心态，停留在一个正常经营的心态上，然后呢做专业化持久的努力，这样的话公司自然就好过了。
记者：在会上您说到，这几年一直着力在做的立体城市未来将会做成一个比目前所有房地产公司都要更大的平台，您能否介绍一下。
冯仑：平台公司就相当于马云，马云买一个亿，那不是马云卖的是别人卖的。我是说在平台上卖的，那肯定是照着目前纵向模式最领先的一种企业，他们和万科、中海的销售额、利润率都是完全可以媲美的，甚至比他们还多。你说现在单一百货公司做300亿已经了不起了，但平台公司的算账方法不一样。这不是说万通公司能卖多少大，而是在万通公司搭建的平台上那些最领先的公司无论从开发规模、土地储备到销售，以及最后形成的销售额，都会有很大超越。
记者：能否透露一下您所创建的像马云那样的平台公司的服务是多少？
冯仑：这个真不能告诉你，确实很多。但不能告诉你，要是告诉你，你这一写的话就完了，哈哈。但是你去想吧，每一个在平台易的过程当中，平台都是会有收益的。
冯仑：我们当然非常关注杭州，我特别希望到杭州来发展这样一个模式，我们也去看过一些地方，但是目前还没有确定。希望能在今后一两年里到杭州发展出这样一个微型城市，我们叫“微城市，好生活”，用这样的方法来建成一个生态、节能和以产业为主的城市。